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內容來自sin土建融屏東東港土建融a新聞
李嘉誠操刀長和系重組:因估值折讓23% 分拆打通經脈
?資本市場是一個永不落幕的舞臺。
??內房股綠城中國剛剛選定合作夥伴，搭建起新的合營公司；港資地產公司卻掀起瞭更大的波瀾。
??這次站出來的是首富李嘉誠。
??長和系的動作一直被外界視為投資風向標，超人此番重組旗下資產亦瞬時引來各方論戰。
??被熱議的核心——重組後的長地，是李嘉誠多年以來在房地產行業的投資和佈局，管窺其中，得見長和系在地產方面的拿地、開工一直緩慢；如今，其在香港地區的儲備以住宅用地為主，而在內地的儲備，則以商住兩用地為主。
??長實市值23%折讓，差870億港元
??雖為香港地產股中股價長期居於前三位的藍籌，長和集團依舊認為，長江實業目前持股和記黃埔49.97%股權的現狀，部分助推瞭長江實業市值較其賬面股東權益存在23%的折讓，而這其中或約有870億港元的差異。
??李嘉誠當然不能允許有這樣大的差異存在。
??綜合考慮瞭包括消除分層控股架構等在內的多項原因之後，在1月9日，長和集團旗下兩大港股上市公司長江實業與和記黃埔（下分別稱“長實”、“和黃”）同時發佈公告，宣佈重大資產重組事由。
??這一次，李超人要把旗下地產業務與其他業務徹底劃分。若重組進展順利，這兩傢公司將變成在開曼群島註冊的公司——長和、長地。顧名思義，後者將收編原長實與和黃旗下的所有房地產業務；長和則將整合前兩傢公司的，包括基建在內的所有非地產業務。
??長實將在交易案中先行重組，待其完成後，0001.HK的代碼將交給長和。
??在公佈重組交易案時，新公司長地已經獲得銀行承諾提供550億港元的新債務融資，這部分資金將作為轉讓分拆房地產業務的代價交予長和。
??當晚投資界一片沸騰，關於房地產、貨幣貶值等各類猜測不絕於耳。但市場對此的態度終究是熱烈的。
??Wind統計顯示，從並購方案公佈後的第一個交易日1月12日開始至1月15日，港股地產行業區間漲跌幅第二位即為長江實業，漲幅14.26%；屬於綜合類公司的和記黃埔漲幅12.47%。
??多位分析人士認為，此次重組，最為重大的便是對兩傢公司估值帶來的利好。
??“目前他們是垂直控股的方式，還有一些共同完成的項目。這樣會令外界看不太清楚在比如美國加息時，會對兩傢公司內部產生怎樣的影響。”香港地區一位長期跟蹤和記黃埔的分析師表示。
??“我們認為這兩傢公司的估值可以從中得到釋放。”香港群益證券一名分析師表示，此前長實控股和黃，在計算長實權益時，會將估值一折再折。
??1.7億平方尺儲備，開發拿地緩慢
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?2014年12月，長江實業在香港拿下海壇街/桂林街及北河街項目。其前一次在香港地區拿地，已經是2012年11月，長實以逾29億港元的價格買入馬
鞍山白石地，每尺樓面地價逾5000元。在內地，也是多見長和系拋售資產，難見其再購置儲備。如2014年以72億港元出售北京盈科中心；39億拋售重慶
大都會項目等。
??而就在幾天前的發佈會上，長和集團公開披露截至2014年11月30日，將轉予長地集團的房地產業務包括應占面積約1700萬平方尺的出租物業、面積約1.7億平方尺可供發展的土地儲備以及超過14600間酒店房間。
??相比與長江實業總市值（約2600億人民幣）接近的港資地產公司，當數新鴻基地產（約2720億人民幣）。根據新鴻基2014年中報的數據，其在內地土地儲備面積共8430萬平方尺，在香港樓面面積就合計4690萬平方尺。
??雖總體而言兩傢公司土地儲備相差不甚多，但新鴻基地產在2014年分別在香港增添八塊地皮，在內地新增上海徐傢匯中心項目。差異可見。應該說，作為深入內地發展的港資地產公司，長和集團在內地的物業發展速度相對緩慢。
??根據億翰智庫此前發佈的研究報告顯示，該研究中心對於和記黃埔的商業物業估值560億，在上市房企中排名第七；新鴻基商業物業價值497億，排名緊隨其後。但據其分析和黃在商業地產的開發周期達到7.5年，而新鴻基周期為3.5年。
??“其實可以看到，長實在內地發展的房地產項目，因為一二線城市的地價已經不便宜，現在處於‘吃老本’階段。他把更多的工作重心反而是放到瞭回報率更高的地方，比如說他現在投入和發展重點是在歐洲市場。”香港華富嘉洛研究部主管林子俊總結道。
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?記者翻看和記黃埔在2013年年報中公佈的土地儲備明細，選取其在重慶地區占48%權益的楊傢山商業及住宅發展項目，地盤面積約1121萬平方尺。此前
媒體報道，和記黃埔在2007年拿下此土地。2013年年報顯示，該土地中8A號地塊為商業用途，預計2015年完成進度為1%；而2-7號及9-18號
地塊為商住用途，部分地塊最晚到2021年完工1%進度。
??年報中，和黃目前的土地儲備，已經有部分會在2017、2018年完成1%進度，甚至部分如前述類似重慶地區開發進度的項目，還有武漢蔡甸區等地。
??“其實本地房產開發公司優勢更大一些，也是其中一個原因。”前述長期跟蹤和黃的分析師表示，包括九龍倉、恒盛地產在內的港資公司，在內地的開工速度同樣緩於內地開發商。
??內地土儲多商住，香港多住宅
??無論開發緩急，按照目前長和系公佈的土地儲備可以看到，佈局在一二線城市的資源居多。
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?據前述分析師林子俊統計，長江實業2013年年報中公佈的780萬平方米物業儲備中，位於北上廣深四地儲備占內地樓面面積比約20%，位於各省省會城市
如南京、成都、武漢等的樓面面積占比達到45%。和記黃埔2013年在內地的儲備占到其全部儲備的97%，約854萬平方米。
??但無論是查閱長江實業還是和記黃埔的2013年年報，兩傢公司旗下的土地儲備多為權益低於50%的項目。
??“主要是一些財務上的考慮，比如說不想並表之類的，所以把他拆開來做。”前述香港地區分析師如是認為。
??另一方面是港資房企的內生因素，由於進入內地發展有難度，則轉而作為財務投資，“他的權益普遍不大，但是對於李嘉誠來說沒有任何問題，投資就是為瞭賺錢。”林子俊表示。
??即使是作為投資，超人對於內地與香港的房產開發思路也有所差異。
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?“可以看到，從土地儲備和正在發展的項目來看，大概是香港以發展住宅為主，內地主要是偏向於商住兩用，或者說偏商業性。”華富嘉洛林子俊總結道。據其統
計分析，長江實業2013年的年報中公佈的儲備數據，香港住宅項目大概是66%，住宅和酒店式公寓等商住房大概14.1%，純商業業務大概5.9%。
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?就內地儲備來看，大概住宅占比26.56%，商住房反而是57.64%，純商業約5.1%。當然從銷售數據而言，截至2014年前六個月報告，長江實業
來自住宅銷售的收益較多，在內地銷售利潤約46.73億港幣（37.4億人民幣），租務收益約8.61億港幣（6.88億人民幣）。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/09105962747611470677184.shtml
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