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下半年信貸走向房貸有松動 限購難放開
2014年已過半，盡管在上半年降價、低首付等促銷手段不斷在市場中出現，但成交的低迷以及持續的觀望使得樓市的氛圍難除陰霾。被認為是上半年市場低迷關鍵因素的信貸從5月央行發話開始，6月已經有積極的反應出現。有分析認為，在下半年，限購和信貸都會出現局部的松動，在廣州，首套房貸方面將有可能有松動，但不可能放開限購。而信貸的松動對於市場的刺激作用也不會太大。
信貸成市場低迷關鍵
"信貸是市場低迷很重要的原因。"克而耐信息集團廣州片區首席分析師梁永光在接受本報記者采訪時分析認為。
今年上半年，銀行收緊房貸已然是不爭的事實。表現得最為明顯的就是貸款利率的持續上揚。記者發現，從去年下半年開始至今年的5月，銀行對於房貸業務，不管是一手還是二手，首次置業還是二次置業，在利率上都不斷地上調，現時利率優惠已然絕跡，利率上浮已經變得普遍。像工行、建行、農行這些國有商業銀行，首套房貸利率現時最低都已經是在基準利率基礎上上浮5%，而二套房貸利率上浮空間更大，最低也是基準利率上浮10%。有的國有商業銀行由於信貸額度收緊，在房貸利率上收縮非常明顯，如中國銀行，首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率在基準利率上上浮20%。
在房貸收緊大潮當中，一些股份制銀行利率上浮空間更大，甚至有銀行更是一度將房貸業務暫停。據瞭解，民生銀行和平安銀行兩傢銀行，就在今年上半年曾暫停審核新增房貸業務。而招商銀行、華夏銀行的首套房貸利率上浮至基準利率的1.1倍，二套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍；興業銀行首套上浮至基準利率的1.1倍，二套房貸上浮至基準利率的1.3倍；廣發銀行和中信銀行首套和二套房貸均上浮至基準利率的1.2倍。
在信貸收緊的環境下，在今年，僅在第一季度，廣州的一手住宅成交量就下滑瞭40%。據網易房產數據中心統計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網簽16194套，同比去年大跌40%，合計成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5%。而據國傢統計局發佈的"2014年1-3月份全國房地產開發和銷售情況"，2014年1-3月份，全國商品住宅銷售面積17825萬平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個百分點；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅比去年全年下滑34.3個百分點。
房貸大環境有起色
住宅成交的大幅下滑使得央行也坐不住瞭。5月中旬，央行召開瞭住房金融服務專題座談會，要求商業銀行確保住房消費貸款的資源配置、提高按揭貸款發放效率並合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初，銀監會官員也就房貸政策表態，要求銀行大力支持首套住房需求，同時，抑制投資和投機性的住房需求，商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產生瞭積極的影響。
6月16日，為響應和實施國傢定向調控及微刺激政策，央行年內第二次實施"定向降準"措施。業內專傢分析，4月和6月兩次"定向降準"對房產市場產生瞭微刺激作用，銀行業機構的房貸業務有改善跡象。
融360發佈房貸市場6月份分析報告，據對全國23個熱點城市進行的調查，發現6月首套房房貸利率新店房屋貸款較5月開始松動，表現在折扣利率增加、放款速度明顯加速，6月折扣利率占比5.08%，較5月折扣利率占比4.78%環比下降；而對於二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。據融360發佈的6月報告顯示，一線城市利率率先松動。調查顯示，6月全國23個熱點城市中，目前有9個城市還存在利率優惠，利率優惠城市繼續減少，而優惠幅度有小幅增加。
其中，北京農商銀行、民生銀行上海分行重現八五折利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現九折利率優惠。此外，5城優二胎借貸利率惠利率為九五折，其餘城市的房貸利率最低為基準或者更高。而在5月前曾暫停房貸業務的民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準備金率，近日也在一線城市中的上海和深圳重啟瞭房貸業務。
廣州信貸仍緊張下半年難放松
全國的房貸環境有所起色，在廣州，記者近日走訪發現，房貸狀況仍然沒有改變。雖然北京上海8.5折首套房貸重現，但廣州地區依然保持最低9折的利率優惠，但相比年初，放款速度有所加快。
記者瞭解到，工農中建四大國有銀行由於沒有得到定向降準的實惠，目前廣州的首套房貸仍然是三成首付，利率上浮5%。但據四大行的信貸人士稱，現時的房貸額度已經有所增加，而且貸款審批的時間也加快。目前廣州首套房貸利率最低的是匯豐銀行，利率為基準利率的9折。而花旗、恒生、渣打等銀行也有首套基準利率。
"信貸的走勢對於樓市的走向是比較關鍵的。"梁永光向記者表示，但在他看來，盡管6月全國的房貸環境有起色，但在廣州信貸不會很快出現向好的信號。"可能在下半年在首套方面會有一點松動，但大的變化是比較難的。"
而廣州信貸難寬松的另一個表現就是住房公積金貸款政策的變化。日前，根據廣州市住房公積金管理委員會第三屆二次會議決定，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法(征求意見稿)》和《關於我市住房公積金貸款有關問題的通知(征求意見稿)》兩份文件2014年6月30日起至7月10日止再次征求公眾意見。在這兩份意見稿中，保留瞭此前制定的關於已使用過住房公積金貸款的不予二次貸款的相關條款。文件指出，截至2014年5月，全市累計共有36.6萬職工貸款，約占全部繳存總人數396.5萬人的9.2%。這部分貸款職工不但提取瞭本人賬戶的資金餘額，同時使用瞭結餘資金843億元，占總結餘資金的82%。這也表明，在公積貸二次貸款的口子將被封死，即便是賣一買一的剛需換房群體，購房貸款成本也會更高。南方日報記者 蔣勁勁
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/09034265826.shtml
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