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  2006年7月,70個大中城市房價指數,上海排名跌幅榜第一,下跌3.5%,其後是丹東和溫州微跌,其他城市皆上漲。漲幅最大的是深圳,13.6%,其後是北京、呼和浩特、廣州。大傢註意:這是惟一一次,四個一線城市的房價走勢嚴重分化,上海下跌,北、廣、深大漲!由此證明,2006年的市場降溫,具有顯著的區域性,主要是以上海為龍頭的長三角。看似上海的房價指數,跌幅並不大,國傢統計局口徑的房價指數最大月度跌幅也沒超過5%。但實際上,當時住宅成交非常低迷,少數樓盤降價幅度達二三成,並引發一波退房潮。

  過去十年,三輪房地產短周期中,大概有一個規律:漲得高,跌得深。珠三角、長三角、部分散點地區(如鄂爾多斯、神木、海南)也曾出現過大幅波動。即便多數人一直認為非常強勢的一線城市,也並非例外,反倒是效應較明顯的地區。上海和深圳,都曾在爆漲之後,出現顯著降溫。據筆者的觀察,其他二市,廣州的房價一直較為溫和,除瞭2013年;而惟獨北京,尚沒有出現過超過全國平均降溫幅度的深度調整。或許,主要是因為北京是中國惟一的首都。哈哈。不過,在老楊看來,北京也是逃不掉的,隻是時候未到,等著瞧吧。

  系列文章之一中,已經分析過,從時機角度考量,光耀集中於2010-2011年擴張,時機比較差,部分項目地價過高,高位被套。那麼從擴張的城市來看,光耀同樣犯下嚴重錯誤,部分城市已經被證明,基本屬於"陷阱"。

  開發商擴張須小心城市陷阱

  近幾年,筆者在為諸多大中企房企講課時,總是反復講到一個所謂的"投資三論":何時投資?在哪投資?投資什麼?開發商購地、並購、擴張,必須想清楚這三大命題:時機、區域、產品。繼第一篇分析投資時機之後,本文繼續以光耀地產為切入點、以房地產開發業為指向、以房地產開發商為目標,展開系列分析之二:投資區域選擇。

  從2005年開始,珠三角步長三角後塵,持續發力,直至2008年成為第二個"重災區"。2006年7月,當上海房價領跌全國時,深圳房價漲幅卻高達13.6%,位於70個城市漲幅榜之首。這還不算瘋顛。2007年,隨著全國房價趨漲,深圳房價漲幅持續擴大,2007年8月達到頂峰,超過17%(註意:牛刀與徐滇慶正是在當年7月打賭,後來以徐教授登報道歉結束)。其後,又在高位盤整瞭三個月。然後調頭向下。2008年11-12月,同比跌幅高達18%。以2009年3月橫向比較,深圳房價跌幅為70個城市最大,廣州緊隨其後,說明珠三角成為全國樓市降溫最明顯的地區。

  近日,關於地產老板跑路的新聞報道多瞭起來。這也從一個側面反映瞭房地產市場正在降溫。當然,最惹人關註的,當屬光耀地產危機重重,已到瞭"求收購"的掙紮地步。

  每個地產商,都有一個發跡地、大本營、老窩。光耀地產2002年在惠州成立,其後在惠州快速發展,5年後成為惠州城區銷售冠軍,也算是一方諸侯。與其他類似的開發商一樣,雄霸一方之後,很快就會覺得本地"池子"太小,必須遊向大海。於是,2010年,光耀地產開始發力外拓,超常規發展,迅猛佈局珠三角、長三角、環渤海區域。隨後總部遷入深圳。

  不妨先從全國市場的區域分化與板塊變化規律說起。

  第二輪調整,深圳領跌。2008年下半年至2009年一季度,深圳領跌全國。廣東的房地產市場,發育的早於全國。上世紀90年代就曾紅火過一陣。較早的啟蒙與發展,也培養出一批"地產大鱷",萬科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂園、雅居樂、恒大,哪個不是響當當?90年代後初和本世紀初,廣東樓市有些沉寂,沒有長三角復蘇的那麼早。

楊紅旭開發商最容易爛在哪些城市?

內容來自sina新聞

  1993年,馮侖、潘石屹、易小迪等人,在泡沫破滅前"狐貍"般及時撤離,保住瞭事業的"第一桶金"。這些都是陳年舊事。咱們就從本世紀說起吧。1998年全面房改,進入本世紀,才算真正在全國范圍內實施住宅商品化、市場化,拉開瞭住宅市場快速發展的"黃金十年"的序幕。

  從2011年以來的市場表現看,這12個城市中,隻有深圳、上海和北京的表現較好,其他皆不理想。而在比較強勢的三市中,卻分別隻有一個項目,且還屬非主流的項目。比如,所謂北京的項目,其實在河北境內;在上海的項目,位於遠郊的青浦區淀山湖板塊。這樣的項目,根本無法為企業帶來可觀的現金流和利潤。另外,佈局的城市數量看似不少,但單個城市的項目太少,單城產值效率太低。而富力曾經深耕廣州、北京,融創正在深耕天津、北京、上海,都屬成功案例。

  房地產屬於不動產,所以這個市場的最大特征正在於其區域性,一個城市的市場供應,不能轉移到別的城市去滿足當地的需求。所以,一個國傢很少爆發全國性的房地產泡沫,卻並不少見區域性泡沫及崩盤,比如19世紀在美國房地產快速健康發展的過程中,芝加哥樓市卻暴漲暴跌瞭幾個輪回。比如20世紀20年代,美國全國樓市正常,佛羅裡達州卻爆發瞭一次超級泡沫,破滅後無數人傾傢蕩產,連銀行傢都會自殺。再如,1992-1993年中國很多地區還沒有商品房,而海南、北海的地價房價卻被炒上瞭天,泡沫破滅後,無數爛尾樓"玉體橫陳",供路人瞻仰瞭N多年。

  正如光耀集團董事長郭耀名所言:" 如果當時不走規模化,呆在惠州本地不出來,將來更加沒有機會走出來,那麼多品牌房企進駐惠州,本土房企很難競爭得過。當時的想法隻有快速走出來,快速實現規模化,甚至上市,才有機會在這個行業長久立於不敗之地。"隻是,悲摧的是,走出來後,在選擇新城市時出現失誤,可謂"遇城不淑"。

  第一輪調整,上海領跌。2005年下半年至2006年,上海深度降溫。進入本世紀後,長三角房地產市場,在全國范圍內最早復蘇、回暖、繁榮,尤其是2003年溫州炒房團興起後,長三角主要城市,如上海、杭州、寧波、南京、蘇州、無錫等地房價快速上漲。2004年加速上漲。2005年第一季度趨於瘋狂。所以,2005年4、5月份,國傢出臺的空前嚴厲的"國八條",主要是針對以上海為主的長三角的,事實證明效果比較顯著。

  2009-2010年,全國房價經歷瞭一輪上漲,其中多個月份,溫州領漲全國。比如,2010年1月,70個大中城市住宅價格指數同比上漲9.5%,而溫州為15.7%,4月最高達26.1%,雄霸第一。其實,不僅溫州,整個浙江,都是本輪全國樓市調整的"重災區"。比如2012年9月溫州房價跌幅最大,其後依次為杭州、寧波、金華。漲時步調亦一致:比如2010年1月,溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。

  也就是說,假如一個房企,在2004年下半年和2005年上半年在以上海為龍頭的長三角中心城市購地,在2007年以深圳為龍頭的珠三角中心城市購地,在2010年和2011年上半年在整個浙江區域購地,則在其接下去1-2年,也即地塊轉化成樓盤,可以出售的時候,正好遭逢區域市低迷,也就意味著"踏錯板塊",城市進入策略出現重大失誤。假如順馳2004-2005年隻在環渤海區域購地,而非在上海、蘇州、南京、無錫高價搶地,也不至於最終被迫賣身。假如浙江諸多開發商在2010年沒有瘋狂在本地搶地,何至於最終把"老窩"炒爆倉?大傢不妨查一查2010年度上市房企報表,看看哪些房企,曾在2010年的地市高位,大規模的在浙江購地。比一比,看一看,當前誰正在那個"泥塘"中打滾。

  聊完瞭三次輪回中的板塊起落。再來分析一下一二三四線城市分化。2010年之前,房地產業界並不常將一二線與三四線做區別性看待和談論。而2010年開始,一二線和三四線,仿佛成瞭完全不同的兩個"房地產世界",越來越多的被談論、爭論,並被眾多開發商作為不同的城市進入戰略加以實踐。

  首先,每個新房市場都存在一個生命周期。從新房成交規律和建設規模來看,一線城市已經見頂,生命周期步入成熟期。比如,北京市新房市場成交量自2006年開始已進入規模遞減階段,深圳市自2007年新房成交規模同樣縮減。而絕大部分三四線城市,還處於"長個子"的快速增長期。至於二線城市,多數仍在增長,但增幅已明顯放緩,在未來五年左右的時間內,很多二線城市的新房成交量和新開工量,也會趨於見頂。

  北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經成熟,此類城市土地供應偏緊,土地市場競爭激烈;但居民購房能力較強,所以項目利潤率較高;然而,市場短期波動顯著,風險與機遇並存,適合大型房企長期佈局與經營,當然也吸引瞭部分追求高利潤的中型房企的進入(比如"福建幫")。

  而絕大部分三四線城市,城市基本面相對較弱,新房市場發展快,未來整體發展存在較大空間,新房規模繼續擴大,需求增長較快,但土地與房屋供應量較為寬裕,所以土地市場競爭不太激烈,項目利潤率偏低,但市場波幅較小,適合那些追求擴大開發規模與市場份額的房企進入並深耕。

  其次,為什麼2010年是個分水嶺?因為,2010年開始實行嚴厲的房地產調控,而且不斷升級,"限購、限貸、限價"這樣的粗暴行政幹預手段都出籠瞭。行政打壓的重點地區,正是房價較高、漲幅較大的地區,主要是一二線城市。約47個城市實行限購,囊括瞭4個一線城市、5個計劃單列市、25個省會城市(不含重慶和拉薩)。一二線城市對於高價盤預售實行管制,開發商拿預售證很困難。在此背景下,很多開發商轉戰沒有實行限購、限價的三四線城市,減少在一線城市購地。

  然而,對於多數相關房企而言,這一戰略轉移事後被證明是失誤的。2011年下半年,不僅一二線城市降溫,而且三四線城市也跟著降溫。但是,2012年二季度開始,市場復蘇、回暖,直至2013年底。這一輪上升行情中,一線城市和少數二線城市房價大漲,但三四線城卻反映平平,個別地區如溫州、鄂爾多斯等則房價大跌。

  2012-2013年這次房地產短周期的上行過程中,一二線和三四線之間出現如此大的反差,這在中國過去十幾年的房地產發展史上,從未見過。主要原因在於市場供求關系。

  2010-2011年間,房企在一二線線購地少,而在三四線購地多;但當2012-2013年市場反彈時,一二線需求旺,而三四線需求平穩,所以就導致:一二線供不應求,而三四線供大於求。據我院的跟蹤,過去兩年,一線城市曾經出現過住宅庫存明顯減少,而三線城市庫存卻持續增長。歸根結底,房價是由供求關系決定的。值得關註的是,2013年以來,很多房企重新拋棄瞭"貧瘠"的三四線城市,再度把一線和少數二線城當成瞭"老母雞"。問題是,2014-2015年期間,一二線城市能否真的下出"金蛋"?我看不一定!

  最後,再來看看光耀地產的城市佈局。其項目主要分佈在,珠三角、長三角、環渤海區域,粗略一看,屬於中國經濟最發達、人口密集度最高、購房能力最強的三大經濟圈。但問題在於,三大圈當中,城市之間嚴重分化。光耀選擇的地塊,多數並不在主流城市的核心位置。光耀官網資料顯示,公司目前已拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海。

  且慢。即便是在"黃金十年"當中,房地產市場仍然存在區域之間的溫度差異。先分析一下,非常有趣的板塊輪動。我在《樓市探秘:贏在長趨勢、賺在短周期》一書中,曾針對過去十年經所歷的三輪房地產短周期,總結出不同板塊和城市熱冷交替現象。

  這其中,隻有惠州一地屬於深耕型的,是光耀地產的大本營,也是項目最多的城市,幾個無法正常交房的項目也在這裡。從價格走勢看,當前惠州新建商品住宅價格均價約為6700元,2010年約為6000元。根據國傢統計局的房價指數,今年4月相比2010年,惠州新建商品住宅價格上漲15.7%,明顯低於深圳的26.7%、廣州的30.4%。從價格表現看,惠州的這一房價漲幅大於全國多數三四線城市,還算不錯。但問題是,惠州的樓盤開發量和供應量增長太快,大牌開發商紮堆進駐,所以2010年以來市場總體供大於求。其中,近幾年濱海的大亞灣區域開發規模巨大,很多房子賣給瞭深圳人,但由於距深圳市區70公裡左右,很多人買後並不居住,由此被媒體稱為"鬼城"。

  第三輪調整,溫州領跌。2012年6月,是70個城市房價指數同比跌幅的谷值點,此時溫州以15.8%的跌幅,位居跌幅榜第一,領跌全國。從市場數據來看,2012年下半年開始,溫州房價一直領跌全國。比如2012年9月,全國70個大中城市新建商品住宅房價指數平均同比下跌1.26%,而溫州下跌幅度最大,為16.4%。當然,這隻是房價指數,波幅小於實際成交價,相當數量的樓盤價格同比2011年9月,跌幅達三成左右,可以頑強的算作"泡沫破裂"。 與此同時,寧波、金華、杭州、杭州房價跌幅也較大。總體而言,浙江板塊全面"淪陷"。

  與光耀地產形成鮮明對比的是,同時也與浙江板塊整體低迷不同的是,源於福建的幾傢開發商,2010年開始發力在全國佈局的過程中,區域選擇相對合理。比如總部已遷至上海的旭輝、陽光城,過去幾年在上海拿瞭較多的土地,而上海市場的強勢表現,也為他們的銷售業績和利潤增色不少。值得關註是,浙江和福建相鄰,皆為民營經濟發達、外向型經濟、民間資金充裕、民眾喜歡投資,但近幾年福建板塊樓市形態強於全國大勢,尤其是廈門和福州房價高漲,而浙江卻哀鴻遍野。

  比如,福建住宅成交均價,2010年不足12000元,今年前4個月攀升至17000多元。而杭州的住宅成交均價,2010年18000多元,今年前4個月卻隻有15000多元。我有一種感覺:福建板塊持續高燒,已偏離正常軌道,未來某個時段,可能出現板塊整體性顯著降溫。

  談及區域分化,還有很多邏輯和故事可聊,但本文篇幅不宜過長。總而言之,隨著中國房地產市場告別"黃金十年",全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,一去不返。

  老楊認為,未來十年左右,中國房地產市場整體上仍有較大的發展空間,但"分化"將成為關鍵詞。而區域市場的分化,又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系。開發商必須學會:如何判斷和甄別不同地區投資前景、機遇和風險。

  楊紅旭發表於新浪財經專欄

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/14442737220.shtml

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