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  易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,部分公寓,貼的是"商業辦公用房"的標簽,功能卻是居住功能,屬於打市場擦邊球的產品。此類產品的賣點是不限購且有產權,同時購置後不影響第二套房貸、落戶等問題。在廣州此前限購政策下,很多購房者難以忍受長時期的等待。尤其是一些外來人口,亟需解決住房問題的,會傾向購置此類房產。

  隨著市場需求的增加,投資型公寓有著不錯的表現。最新數據顯示,2014年2月,廣州寫字樓(含商用公寓)市場網簽成交面積達84026平方米,同比漲幅高達28.4%,全市總成交1172套,成交套數也上漲瞭19.2%;與此同時,全市整體成交價19393元/平方米,雖然隻比去年同期略漲1%,但從區域分佈看,番禺、花都、增城等郊區的寫字樓(含商用公寓)同比漲幅都達10%~20%。

  據瞭解,公寓產品仍是廣州商用市場的成交主體,2月全市成交面積TOP10排行榜中,隻有天盈廣場一個是純寫字樓項目,其他熱銷盤都是商用公寓產品,特別是番禺、增城、花都這幾個郊區的小面積公寓產品,如番禺敏捷幾個平價公寓項目、長隆板塊的奧園城市天地,還有增城的譽山國際、花都的富力金港城、碧桂園空港國際。這些小公寓產品每套面積低至三四十平方米,總價低至二十萬元起就有得交易。

  廣州中地行研究中心總經理吳榮超也認為,目前公寓供應量比較大,加上很多商業用地都是"生地",區域氛圍需要時間去成熟,那麼這類物業的投資價值回報就難有保障。但是反過來看,一些城市中心區的公寓型產品,其市場價值就很有支撐。

  銷售行情 2月成交面積同比上漲28.4%

  火爆原因 住宅限購 公寓回報高

  業內人士表示,雖然大部分開發商都在集中力量推公寓,但買傢需要謹慎考慮投資回報率。方圓地產高雄湖內建地貸款首席市場分析師鄧浩志認為,廣州公寓最近有集中放量的趨勢,不單量多,而且價格便宜,所以短期內公寓面臨一定的消化壓力,今年價格比較難漲。

  珠江新城、琶洲的高端公寓產品同樣受市場歡迎,如合景睿峰、天鑾等,成交價高昂。天鑾2月的網簽成交均價高達97481元/平方米,創下廣州商用公寓市場新高,比去年同期網簽均價上漲約81%。而珠江新城的超甲級寫字樓天盈廣場,2月網簽均價也達51226元/平方米,在高端項目的拉動下,天河區成交均價高達42872元/平方米。

  隨著限購限貸的政策持續,廣州公寓量呈現井噴狀態。根據合富輝煌市場研究部報告顯示,今年廣州有近2.5萬套的公寓推出,遍佈廣州天河、黃埔、番禺、海珠等區域。

  前景分析 供應量大,今年難漲價

  從區域分佈看,番禺區2月成交量高居全市之首,共成交667套,占全市總量超過一半。另外,花都、增城和天河的成交也都較為突出。天河區以珠江新城高端寫字樓為主打,而郊區項目主要是小面積商用公寓產品居多。

難得老城區公寓 井噴卻有價無市

  另外,在2013年二手公寓市場上,商業公寓成交比例高達66%。而在租賃方面,以公寓較為集中的珠江新城西區為例,租金最高的愛丁堡國際公寓,雖然投資門檻至少在260萬元以上,但其外籍租客群體中的租賃活躍度及租金收益,依然吸引資金實力雄厚的投資者出手。

  市場概況 今年廣州兩萬餘套公寓上市

  業內專傢指出,按照"穗六條"的規定,外地人要買房必須連續交3年社保或者個稅,二套房按揭首付提高,導致不少急著買房的外地買傢轉投不受購房資格限制的公寓市場。所以公寓火爆其實是受樓市調控影響,沒有樓市調控的話,公寓不會那麼暢銷,市龍岡二胎房貸民購房還會首選住宅,因為住宅的使用年限要長一點,價格更合理。

  據分析,公寓深受買傢喜歡的另一個原因也與投資回報有關:廣州公寓的總體投資回報率約為5%,處於較好地段的產品,更超過5%。而周邊住宅同樣面積的租金回報率大致隻有3%,前者要高於後者。相比起限購限貸的住宅產品,公寓沒有購買的上限,具有靈活的購買性。

內容來自sina新聞

  最新統計數據顯示,2014年1、2月份廣州共有6個商業公寓推出市場,貨量約為628套,相比2013年12月份4個商業公寓推出超過2100套新貨來說,降幅達70.1%。2014年年初,新推的商業公寓主要集中在中心5區,越秀區共有3個商業公寓項目面市,居各區之首,推出的貨量為274套。另外,荔灣區新推的公寓單位也達到瞭226套。郊區方面,隻有番禺區有新貨,貨量大約有100套。

  住宅限購,商業性質的公寓產品逐漸走俏。隨著前兩年開發商瘋狂購買商業地塊,如今商業公寓項目遍地開花。根據相關數據顯示,在2013年年底,廣州公寓浪潮來勢兇猛,僅12月中旬一周就有4000套新貨入市,大有與剛需產品平分秋色之勢。而今年開年除瞭在銷售的各大公寓盤之外,番禺、蘿崗、越秀、荔灣等區域均有公寓新品上市,其中一直缺貨的越秀區今年預計至少有5個新公寓產品上市。然而,公寓雖不斷增多,卻成交放緩,一些中心區域出現有價無市的局面。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/10233989383.shtml
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