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  他表示,地方政府取消行政性限購,甚至提供一些給購房者提供一些稅收減免等財政補貼,"但總體上看,這種刺激是有限的,對房地產市場回暖也是有限的"。

  地方政府有能力"救市"

  9月24日中午,國際評級機構標準普爾針對上述疑問召開電話會議,該機構負責亞太區主權及國際公共產業評級的分析師鐘良指出,盡管地方政府對房地產相關有較高的依賴性,大多數地方仍有能力來應對未來一年房地產市場急劇調整對其收入造成的影響。

  他認為,這說明地方政府財政目前還沒有那麼糟糕,"另外也表明地方政府未來還有一定資產儲備,對房地產下行帶來的影響還有回旋和緩沖的餘地"。

  至於房貸政策,該分析師指出,房地產行業對整個中國經濟和地方財政的影響比較重大,除瞭地方政府進行調整外,中央政府也在進行一些微調措施,包括允許放寬房地產按揭貸款等舉措,來進一步緩和房地產市場的下滑。

  此外,鐘良進一步分析指出,總體上二三線城市存在比較明顯的房地產供給過重的壓力,這些城市的地方政府受房地產下行的沖擊更大。

  下行至少持續半年

  根據標準普爾的報告,房地產收入可能占地方財政總收入的20%左右。假定在房地產市場出現低迷的情況下,這種房地產相關收入下降50%,那麼地方政府總收入就會因此損失十個百分點。

  最後,標普表示,降低房地產市場低迷對地方政府沖擊的長期解決方案是廣泛的公共財政改革。



  觀點地產網房地產市場下行已成定勢,限購松綁也難有成效,各地方政府能否承受隨之而來的種種壓力?

  據其分析,這五個防線分別為:一是減少或推遲以項目投資為主的非必要資本性輸出,二是削減行政性支出,三是加強稅收征管,四是動用以財政性存款為主財政儲備,五是出售資產。



  "大多數地方仍有能力來應對未來一年房地產市場急劇調整對其收入造成的影響。"鐘良指出,盡管地方政府對房地產相關有較高的依賴性,但地方政府仍有五個防線應對房地產市場回調對地方政府收入造成的沖擊。

  因此標普預計,如果房地產市場低迷時間超過3年,且財政改革推進緩慢,中央政府可能被迫出手幹預,來防止地方政府面臨嚴重的財務壓力。

  據標普估計,地方政府通過削減資本性支出會彌補或減少三個百分點的損失收入;而通過減少行政性開支和加強稅收征管,地方政府可以找回另外一個百分點的損失收入;此外,通過利用財政儲備,也就是財政性存款的話,地方政府就會較少六個百分點的損失收入。

  除上述五條防線,標普也指出,除瞭銀行賬面上看得見的財政儲備外,地方政府還有其他隱藏儲備,因此外界可能低估瞭地方政府可以動用的財政儲備和資金實力。

房地產下行至少半年 標普稱地方政府有能力"救市"

  標普建議,地方政府可以采用公私合作制(PPP)等方式削減地方政府不必要的資本性支出,另外也可以透過加強稅收征管,增加受房地產影響較小的稅收收入,如住宅房地產稅、資產稅和消費稅等。

  截止9月21日南京限購退出,全國隻剩北上廣深等6市未松綁限購,不過,這並未改善持續下行的房地產市場。

  "大部分政府都會取消房地產限購政策,北上廣深等一線城市的限購政策在未來還會持續一段時間。"鐘良認為,房地產下行趨勢會至少持續六個月。

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  而財政體制改革需要較長時間才能見到成效。因此,鐘良預測,一年以後,地方政府便不能僅僅依靠上述五條防線來維持長時間發展。

  不過,房地產行業對整個中國經濟和地方財政的影響比較重大。因此,鐘良認為,除瞭地方政府進行調整外,中央政府也在進行一些微調措施,包括允許放寬房地產按揭貸款等來緩和房地產市場的下滑。

  對於青島市正式發文放松首套房貸認定標準,在鐘良看來,雖然政府放松瞭房地產市場的供給端,但是在需求端的各種限制仍可能削弱市場需求。

  鐘良還表示,目前來講,用按揭貸款方式來購房還受到其他方面因素影響;"宏觀環境的下行影響市場對房地產市場的信心,另外引入住宅房地產稅也可能減少購房預期"。

  標普稱,從經濟角度,地方政府也不會大量持續出售資產。對此,鐘良也透露,截至目前,地方政府真正出售資產的情況是非常少的。

  "而省級政府財政實力比省級以下政府實力要強得多,因此省以上的政府會對省級以下政府提供相應支持,包括地方債券的支持等方面。"

  事實上,各地方政府也沒有坐以待斃,在相繼松綁行政性限購政策後,青島、福州等地方政府更悄然放松房貸。對此,鐘良認為,大部分政府都會取消房地產限購政策,北上廣深等一線城市的限購政策在未來還會持續一段時間。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/08354478868.shtml

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