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  第二,房地產業健康平穩發展,是把房子蓋在合適的地方,我們過去十年蓋瞭非常多的房子,我們住房建設的規模和速度可以說全世界無人能比,我們僅 僅北京和上海一個城市,一年的開盤總量可以抵得上歐盟主要城市加在一起的開盤總量,但是最重要的是,我們的房子過度集中在北、上、廣、深瞭。

  很多媒體朋友喜歡問,中國的新城鎮化如何避免過去10年的房地產化,這個包含一個虛假的確認的前提。好像 我們過去這些年的房地產的發展就是一個房地產化。我想講的第一個問題是,中國的城鎮化從來沒有過房地產化。80年代,一個中國老人在南海邊畫瞭一個圈,平 地生起瞭深圳這樣一座新城,我們有瞭珠三角這樣一個國民經濟增長的帶頭地區,有瞭對外開放的一個窗口,有瞭向市場經濟轉變的實驗區,90年代初期浦東開 發,差不多是同樣再造瞭一個新上海,帶動瞭長江下遊15個城市的發展,我們就有瞭第二個國民經濟增長帶頭地區。把這樣一些重大的發展說成是房地產化,我以 為是沒有道理的。這是第一條。代墊2胎怎麼貸款比較會過件

  至於通貨膨脹,請大傢註意,通貨膨脹指的是居民消費價格,而不是資產價格,我們說的房價、股價都是資產價格,表達通貨膨脹的CPI說的是消費品 和居民消費價格,兩個價格別一概而論。當然,我們2013年究竟會不會有惡性通脹出現,現在在各個領域人們也有不同的說法,人們說現在更多的應該擔心通貨 緊縮,因為我們幾乎沒有一個制造業領域,或者實業領域是供不應求的,更多的是供大於求,而且據2012年和2013年上半年的物價數據,連溫和正常通脹的 3%下限都沒達到,不值得把通貨膨脹問題提出來。我以為還是小心為好,因為從2008年以來,中國通貨膨脹的推動因素都不主要是中國自己的供求不平衡,而 是外部因素為主。比如國際大宗商品價格上漲,再比如說美國的量化寬松貨幣政策給我們出的,人民幣要麼升值,要麼忍受輸入性通脹這樣的兩難問題,這個問題有 點專業,我不在這裡展開說。簡單說,不論是維護國民經濟的增長速度,還是防止通貨膨脹,房地產業在2013年首先是扮演一個正面,而不是相反的角色,這是 一個已成定局之事。

  中國房地產城鎮化的紅利,我們已經嘗到瞭,並且還在不斷的擴張和示范中,這是第一。

  第二,我們在過去10年、20年中,不管是開發區、工業園區還是新城區,這些新區建設,使我們城市的人口承載能力大為提高,我們1980年有 1.9億城鎮人口,2012年城市裡實際裝載瞭7.2億人,實際上在城鎮中遠遠超過8.5億人,因為還有流動人口沒有統計在內。這流動人口不是他今天在, 明天不在瞭,是張三走瞭,李四來,這個規模是不會減小的,我們城市這麼多人裝進去,並且有飯吃,有工作,有地方住,這怎麼能叫房地產化?中國的城市化帶動 瞭我們擴大內需,帶動瞭我們經濟改革,所有這些新城區,新園區的建設,是我們新體制的最重要的試驗田。

  第三,在過去10年、20年、30年中,真正中國走出瞭貧困,實現瞭溫飽,靠什麼?到80年代中後期的時候,10億人裡還有2.4億人吃不飽 飯,到今天我們13.6億人基本解決瞭溫飽問題,其中主要是農民進城經商、務工取得的工資性收入的貢獻,並不是農民直補的貢獻,主要是工資的貢獻,誰給他 們提供瞭工資和工資性收入?城市和城市建設。盡管這個城市建設過程中,還存在著巨大的不足,在制度上,在基礎設施的完善上,我們還能舉出更多的不足,但是 不論它怎麼不足,也不可以把它概括為所謂的房地產化,這種認識是過於片面和不符合歷史與客觀實際的。我們能夠開瞭舉世矚目的奧運會、世博會,能夠有一大批 和全世界在一個水平線競爭的產業,比如中國的傢電產業當之無愧的世界第一,不論是黑傢電、白傢電、大傢電、小傢電,我們世界第一。比如我們的鋼鐵業,中國 的鋼產量占全世界鋼產量的67%,比如我們的汽車業在2009年一舉從1300多萬輛暴增到1800多萬輛,從那以後穩居世界第一,這些規模的擴張,沒有 城市化、城市基礎設施完善,是不可想象的。希望我們大傢把眼界看開闊一點,特別是我們掌握瞭媒體輿論喉舌的朋友們,再不要說這種無知、過於狹窄的話。

  第二,我們怎麼能夠實現房地產健康平穩發展的問題?我從一些公共媒體上、輿論平臺上看到,又開放房地產企業再融資是不是就泡沫瞭?房地產企業拿 地是不是就是我們的城鎮化又走偏瞭?房地產企業不拿地、不融資,它幹什麼?開海鮮館不進貨、不買魚蝦,他怎麼做生意?這個問題問得是沒有邏輯和道理的。古 今中外,凡是蓋房子,一般規律就是要借錢的,山區老農民給兒子娶媳婦蓋房子,也要把十裡八鄉親戚朋友借遍,這叫動用農村社會金融資源。消耗土地、資金,這 是正常的再循環過程。



  第三,房地產業健康平穩發展還需要改革,我們現在最大的問題是在房地產業發展過程中兩個最基礎、最重要的要素,一個叫土地,一個叫資金,它們還 遠遠沒實現市場經濟。政府還是唯一的土地供應者,政府既是供給者,又是房地產市場的調控者,又是土地利益的受益者,這樣一種格局,不可能有什麼平穩健康發 展,土地制度的改革以及充分市場化,包括資金,今天上午我們討論的問題中我曾經講到一點,我們現在有市場化的利率嗎?也就是資金的價格有通過自發的、充分 競爭實現的市場價格嗎?我們有多元化的市場化融資渠道嗎?我們有供開發商選擇的風險配置方式不同的直接融資品種嗎?改革不僅僅是向市場經濟的改革,還包括 要不斷地削減,而不是強化政府的權力。在過去十年的調控中,我們最大的缺陷之一,就幾乎所有的調控措施,不管它是國五、國十、國二十,都是在不斷地強化政 府的權力,弱化市場經濟配置資源的作用。市場那隻看不見的手越來越看不見,政府那隻閑不住的手,越來越閑不住。改革是我們健康、平穩發展的最關鍵、最重要 的落腳點第一。

  而投資方面,這兩天發改委的領導說,我們不可能再有一個新的四萬億,即便有也是有效率的。擴大消費需求固然是我們解決這個矛盾的根本之策,但是 擴大消費、擴大內需不可能在短期內有跳躍式的增長。在2013年,在投資增長中,最穩定、貢獻最大的首先就是房地產業。因此,2013年穩住房地產業的投 資規模和增速對於國民經濟來說是一個至關重要的事,而不是相反。

  剛才我們前一個發言者說北京的房價漲瞭多少,或者房子增長瞭多少,而全國隻增長瞭5%,我們過去一些年,城市結構的不合理,是今後一個重點需要 調整的方向,如果我們不能解決大中小城市協調發展、二三線城市的加速擴張,而不是限制,那麼我們永遠解決不瞭北、上、廣、深的房價問題,你用限購、限貸、 限價,你把什麼都限制瞭,你也不可能解決這些地方的房價問題。因為這些有限的大城市不可能無限制的蓋房子,並且容納幾億人的需求的。健康平穩發展的第二 個,在調整供求關系上,把供和求更多的重心放在二三線城市,放在中小城鎮,實現城市結構的合理調整。

內容來自sina新聞

  第四,我們如何實現有限的供給?我們絕不可能在未來3年、5年、10年、20年這樣一個短期、長期的過程中,讓所有的需求想在什麼時間實現就什 麼時間實現,恐怕供不應求將是長期存在的,哪一部分住房需求應該最先解決?住房緊張的群體,等著結婚的群體,以及進城務工、經商群體,他們應該是我們的供 給中首先應該得到滿足的群體。這是我講的第二個問題,什麼叫房地產業健康平穩發展,別老把短期的調控和長效機制聯系起來,長效機制是一項制度建設,是我們 的房地產企業怎麼更強大,而不是弱小,勞動力的需求更快更好的滿足,而不是通過政府的分配來得到滿足。

  最後說一個短期的經濟運行問題。2013年中國經濟首位的目標是維護國民經濟的穩定運行,是保住國民經濟增速的下限,防止通脹突破上限。在這樣 一個過程中,我們從一季度、二季度的觀察,我們遇到瞭一些比我們預想的要困難得多的問題,比如說出口,盡管7月份出口有所回升,但6月份的時候我們的出口 是負增長3%以上,盡管昨天的說句說財政7月份的同比是增長的,但是上半年財政增長隻有3%,這是一個很困難的格局。經濟增速直接決定著就業,決定著財政 收支平衡,決定著煤炭、鋼鐵、石油化工等行業的經營狀況,決定著銀行資金狀況控制在一定的規模。即便我們7月份出口數據有所改觀,但是我們註意到上半年人 民幣升值為5.6%,這樣一個升值帶來的結果不能使出口成為經濟增長的動力。

  我們首先說,怎麼樣房地產業就平穩健康發展瞭?第一是讓他們更快、更多、更好地蓋房子,而不是把開發商都逮起來,不讓蓋房子,不蓋、少蓋、蓋壞 房子。還有比蓋更多房子更重要的城鎮化的事嗎?不管是房價問題,還是蝸居問題,還是剛需問題,還是農民的市民化問題,在城鎮化的問題上,首先要有房地產業 在規模、技術、競爭力上不斷改善和提高,而不是萎縮。

城鎮化紅利 可持續增長再造地產繁榮

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/09223457574.shtml

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