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  我們主要在西城發展。說實話,西城比南城的發展要好一點,速度要快一點。我們下一步的動作,也是在河西大區位上著手。前階段參與瞭競拍,但還是央企的成本問題跟人傢沒法比,現在的市場空間被擠得很小很小,拿地的壓力比較大。但是,我們還是有信心,該幹的活要幹好,今年最大的願望是在長沙拿一塊好地。

  明晰產業發展方向,吸引更多資本入湘

  說到房價,具體到長沙,我覺得前三年往後再看三年可能都不會有太大的波動,一個共同的煩惱和困惑,不是說我們做不出好的產品,比如說開發別墅,成本稍微拉高一點兒,馬上就會被吃掉。比如,昨天我們得到消息居然有房子又回到"2"字頭瞭,均價才3000多元/平方米。我們在5月份要開高層,高層的成本都不止3000多元/平方米。我不知道其他企業的成本,當然我們要有責任感,同時又要把產品做好。但是,落到銷售的時候,尤其是在賣剛需產品的時候,確實太沒競爭力瞭,而且風險很大。希望今年拿一塊地,估計下一個項目還是會以住宅為主。

  呂贇(方興地產長沙公司副總經理):方興地產是央企地產公司中進入長沙較晚的一個,主要做梅溪湖片區建設,包括新城建設和二級項目開發。從長期投資的風險性來說,長沙房地產市場的風險較小,這也是為什麼我們不僅做單個項目,而更願意做整個梅溪湖新城運營的原因。新城整體運作也是我們公司在長沙投資的核心想法之一。

  所以,長沙城市形象應該有一個很大的提升,對於吸附力來說有更進一步增強的作用,對於長沙房地產的發展也會有好處。

  從長期投資風險性來說,長沙房地產市場風險會比較小

  劉志強(五礦建設長沙區域公司總經理):怎麼看待今年樓市趨勢呢?我認為,今年長沙樓市是平穩發展。去年,長沙樓市價格漲得不多,隻漲瞭幾百元。但是,去年長沙樓市地價漲瞭近千元,漲幅是比較大的。那麼,土地價格上漲瞭,本身長沙樓市利潤空間就很低,房價往下走的空間也就不大。因此,在市場觀望的情況下,往上走動力不足,可能性也不大。所以,今年長沙樓市價格應該是比較平穩的。

  最後,方興地產始終深耕梅溪湖片區,今年重點打造位於梅溪湖北岸的金茂廣場。方興地產會繼續深耕長沙大河西,條件合適的話會繼續打造一些新項目,促進整個片區的建設。

  現在市場的需求主要是城鎮化需求,包括拆遷的被動需求,以及城鎮化原居民的改善需求,應該說占據瞭目前需求量的主體,相比之前整體下降的趨勢。而且以後全國性的調控政策也會越來越少,政府會把更多的精力放在保障房這一塊兒,市場自主調控會成為房地產調控的主體。所以我認為,今年的房地產市場應該會是趨於比較平穩的狀態。

  兩個建議:一是對於政府的建議是放開市場,盡量少一些行政的調控。二是對於媒體的建議是希望多一些正面引導,宣傳正能量的東西。

  今年,除瞭長株潭地區,我們暫不會考慮在其他市州開拓新項目。但是,我們的開發區域是跟隨五礦集團在全國的戰略城市走的,包括南昌、西寧、山東等。五礦集團若簽訂瞭戰略合作城市,我們就會跟隨進去。

  中信新城的核心競爭力在哪裡?就是在綜合配套,這裡是將來長株潭融城商圈的核心,中信新城就是個大綜合體。中信城市廣場購物中心總商業面積比現在的萬達廣場還要大兩倍,營業面積大兩倍。今年地鐵元年是2號線運營,明年是地鐵1號線和長株潭城際鐵路,未來南城融城板塊應該還是一個大的發展方向,有極大投資價值。

  要把自己的產品做成標準,做成精品

  劉濤瑞(中國新興置業長沙公司總經理):長沙沒有拿得出手的標志性建築,在湘江上建瞭這麼多座大橋,要說條件都很好,但把哪一座橋拿到全國的城市去比較,能不能說這個橋修得還算漂亮?這和城市經營者有關系,要提升城市的名片效應,也是城市依附力的問題,有很多問題是可以自身解決的,但沒有主動地,沒有自覺地去解決這些問題。

  要讓省外企業和人到長沙,增進吸附力和活力

  個人感覺,中央企業應當充分利用好自身優勢,一是豐富的資源優勢,多數央企都是集團化作戰,在全國有眾多的資源可以調劑。二是良好的信譽優勢,中央企業通過健康穩定的經營業績獲得瞭較好的信譽評價,這對企業在拓展融資渠道、獲取信用額度等方面提供瞭有力支持,在當下各金融機構資金緊張的大形勢下,可謂是得天獨厚的優勢。

  對於今年長沙的樓市趨勢,個人認為會是平穩的。其中有兩個優勢:一是長沙的樓市調控因總體價格控制較好,今年的調控按兩會政策選擇空間大。二是這兩年長沙高鐵的開通,城市價值有一個提升和突顯。但是,今年銀行的資金形勢對按揭貸款方面有一定的影響。所以,我認為今年是一個相對平穩的趨勢。

  李偉棠(中海地產長沙營銷管理公司副總經理):對於今年的全國房地產市場形勢,我們整體看好。近期中海地產的投資動作足以證明中海地產對後市發展的信心。對於今年長沙樓市整體趨勢的看法,我覺得應該是"平穩過渡,暗流湧動"。在過去的幾年,雖然有各種不同的消息、政策等對市場造成的影響,但從整體數據來看,長沙市場總是處於一種平穩發展的態勢,價格也是在穩步上漲。長沙市場相對健康的供求關系,一直是市場穩步發展的堅實基礎。

  主持人:潘昭暉

  三心是擔心。長沙市連續三年位居全國交易量前三,但是背後是巨大的土地放量和預售面積的大幅度供應,在某些區域已經出現瞭供大於求的局面,出現瞭個別中小開發商降價虧本出貨的情況,這種擔心從政府層面考慮的話,還是要在土地的供應和價格上進行適度把控,確保房地產市場的健康發展。

  轉型,樓市已由火爆進入日趨平穩的買傢市場

內容來自sina新聞

  城市是誕生奇跡之所,是最健康、最綠色、最富裕、最宜居的地方。芝加哥大學博士、哈佛大學經濟學教授愛德華·格萊澤帶領著自己的團隊進行瞭強大的全球城市調研,最終得出瞭令人毋庸置疑的結論:城市是人類最偉大的發明與最美好的希望,城市的未來將決定人類的未來。

  對於長沙被評為"新一線"城市,我感覺長沙與其他一線城市的差距還比較遠,資本在這座城市的聚集還不夠,比如企業的融資成本在長沙就比其他城市的要高,客戶的房貸成本也比其他城市要高。因此,建議高起點規劃,明晰產業具體發展方向,吸引更多資本進入長沙。

  對於長沙我是有很深感情的,因為我是長沙人,每次出去做交流的時候,外界對長沙的印象就是廣電湘軍和衛視的各檔節目,對長沙其他的認識是很不夠的。我覺得城市的定位要明確,而作為城市的建設者來說,我們希望把自己的產品做成標準,做成精品,對得起客戶和市場,這一點就是對消費者一個最大的回饋。

  今年的樓市怎麼樣?現在是3月份,不知道其他各傢怎麼樣。但是,我們公司今年前三個月銷售量同比是有所下降的,面臨著一定的銷售壓力。在回款方面,這幾年我們的回款其實是非常好的,去年的回款率達到90%。但今年開始,銀行銀根明顯收緊,貸款放款額度一再緊縮,新增貸款必須支付手續費才能批下來,因此回款壓力也大。所以目前市場上資金流對各企業的開發進度應該都是有影響的。

  看前景,信貸和利率問題不解決,會遭遇困境

  看市場,信心、專心和擔心

  許亞鵬(通用地產長沙有限公司董事總經理):我個人認為,長沙城市的吸附力或聚集力,還是比較大的,至少在湖南省來說。當然,把長沙放在區域中心城市來看,還有較大的提升空間。

  今年兩會,關於房地產提到八個字,"分類施策、分城施策"對長沙市場來說是極大利好。期待今年"分城施策"會有一些推動市場健康發展的政策吧。另外也有一條可能對房地產市場影響比較大的信息,即"利率逐步市場化",這對房地產行業來說可能不利。總體來說個人持謹慎樂觀看法,長沙市場還是穩中有升的。如果信貸和利率問題不解決,長沙房地產市場的發展還是會遇到困境。

  房地產區域化特點比較強

  龔學武(中國水電建設集團房地產有限公司湖南區域總經理):中國水電地產是中國電力建設集團直屬企業,依托中國電建強大的資源優勢、技術力量、資本支持和信用平臺,目前已逐步成長為以房地產開發與經營為核心業務,大力實施跨地域發展戰略的央企地產領跑者。

  到2030年前後,中國的城市化率將接近70%,將有3億左右的農民進城;在未來的16年間,城市化將是中國經濟社會發展的主旋律之一。但城市化是一項復雜的系統工程,面臨著諸多問題。比如:城市發展與人口、空間、環境之間的矛盾,城市交通擁堵,城市發展模式單一,城市投融資遭遇瓶頸。

  長沙城市的發展還是比較快的,以前很多是郊區菜地,現在已是城市中心瞭。那麼,長沙跟其他城市相比為什麼會有那麼大的差距呢?我覺得,就在於長沙的規劃。別的城市是重點打造一兩個新區。但是,長沙的規劃是做多概念、多區域的開發,這座城市急劇向外擴張,沒有重點打造區域,規劃起點有待提高,城市配套也沒有跟上。

  主持人語

  今年長沙樓市整體趨勢平穩過渡,暗流湧動

  謝怡(五礦地產湖南開發有限公司黨委副書記、副總經理):三個"1億人"進入到城市,這對大長沙有什麼好的作用?居住、醫療、教育等等,都是政府要統一規劃的。五礦萬境水岸項目在市場上之所以賣得好,最重要的是建瞭兩個學校,一個小學,一個中學,都在項目邊上,這兩個學校的建設投入就有1個多億。

  但同時我們也能看到,在不同的階段,總會存在一些"暗流"。每個發展商對於企業運營的目標總會存在一定的差異,有對產品品質的追求,有對價格的追求,也有對現金流的追求。因此,在平穩市場態勢下的突發性動作,總會時有出現,比如"調整價格"的行為。在其他省市局部、片面的輿論導向下,再加上本地項目的部分項目借此炒作的推波助瀾,所營造的氛圍影響瞭客戶的客觀判斷,但建議客戶應客觀看待這種現象,局部是否代表全局,宣傳是否符合實際執行,切勿因片面的瞭解而影響對市場的判斷。

  對於快速發展的大長沙,希望政府在現有基礎上,進一步加快現有熱點板塊的全面建設,讓逐漸進入入住狀態的住戶能更全面地獲得更優的生活品質,享受更美好的生活環境,教育、醫療、休閑、購物等全面均衡發展,更民間二胎代償費用利率多少免費諮詢試算快形成高尚的居住氛圍和板塊的獨特賣點,真正成為代表城市居住文化的城市名片。

  看高鐵,長沙城市價值有一個提升和突顯

  陳義生(中信地產湖南省中信控股有限公司副董事長):客觀說長沙的房地產市場在這幾年是比較健康的,樓盤的品質,包括開發商的用心、專心都有很大提升。長沙市近幾年用於市政基礎設施的投資巨大,包括地鐵、道路、跨湘江的橋梁隧道、棚戶區改造等等,這是大傢有目共睹的。長沙城鎮化的發展在中部城市也是領先的,長沙整體的城市品質也得到瞭極大提升。

  這幾年,中信地產堅守在長株潭融城商圈的第一線,做瞭一些工作,中信新城項目處於地鐵1號線、5號線和長株潭城際鐵路交會的地方,是湖南省唯一一個三條軌道換乘的車站。中信新城的建設到今年是第十年,一個中信城市廣場國際購物中心投入15億元,一所學校投入近2億元,今後還要投酒店,截至目前中信地產在長沙的總投資將近60個億瞭。

  我認為城市要經營,要包裝,要很清晰的定位。但是,我們還是沒有用外力去推動城市的發展,還在靠投資拉動。要通過宣傳和推廣、事件策劃、會展舉辦,讓湖南省外企業和群眾知曉湖南及長沙的城市定位,吸引企業和個人投資及到訪,增進城市活力。如果有可能,長沙要大力發展會展經濟,全運會、亞運會、冬運會去申報一下,至少可以快速推動城市發展。因為,我見證過城市的發展,當年的廣州號稱城中村,但這幾年城市的發展日新月異,廣州在亞運會期間要求老太太都學英語等等,整個城市的居民素質都上來瞭。我去成都的時候,他們大力發展會展經濟,搞西博會、糖酒會,一年的會議有一百多場,他們利用這些機會大力發展城市,整個高新區就完全發展起來瞭。

  其次,對於整個城鎮化建設來說。方興地產沒有進過三、四線城市,這是公司目前堅持的發展戰略。我們原來主要在北京、上海等地發展,逐步向經濟活躍、具有輻射能力的中部省會城市拓展。所以,從公司的戰略來說,可能不像恒大那樣在三、四線城市佈局,然後再打回一、二線城市來,這是不同公司發展戰略的問題。

  積極參與長沙市棚戶區改造及城中村改造項目

  二心是專心。對於企業來說應該專註於自己力所能及的事情,專註於本身的產品品質打造和客戶關系的維護,如果能做好這兩點,我想面對任何市場波動,我們都能夠從容應對。

  中國水電地產湖南公司作為集團五大區域公司之一,目前在建開發面積超過200萬平方米,已竣工項目有星城映象,在建項目包括湘熙水郡、星湖灣、盧浮原著。為充分履行央企責任,公司還采取目標地塊和保障房建設捆綁掛牌模式,積極參與保障房建設,以服務於社會,服務於長沙。

  秉承積極、穩健推進電建集團產業結構調整,做大、做強、做優房地產業務板塊的歷史使命,未來中國水電地產湖南公司將按照"3個1億"精神,積極參與長沙市棚戶區改造及城中村改造項目,為長沙市的城市建設、宜居城市建造做出貢獻。

  希望政府相關部門能夠多關註教育、醫療配套,尤其是新城區

  范建軍[華潤置地(湖南)有限公司總經理]:從外部大環境來說,長沙這座城市應該是存在潛力和機會的。湖南有7000-8000萬人口,長沙城區可能隻有300萬左右,潛力還是很大的。在廣東打工的湖南人很多,正好是經濟結構調整、產業轉移時期,在廣東的湖南人已經有一部分回到湖南傢鄉瞭。

  我們給城市發展的建議是,希望城市的經營者和管理者更關註城市怎麼發展,怎麼制造需求。給大傢提供就業的機會、生存的空間,城市至少要是一個宜居的、能夠就業的地方。

  對於這座城市的發展,可能要更多的考慮提供哪些就業機會,哪些產業可以進到長沙,可以進到湖南,怎麼樣讓本省的湖南人和外省的湖南人願意生活在長沙?這可能是政府需要更多思考的東西。我們希望政府相關部門能夠多關註教育、醫療配套,尤其是新城區。

  看經營,要提升城市的名片效應

  趙輝(中國鐵建地產長沙置業副總經理):如今的開發企業早已沒有瞭大傢想象中的風光,隨著各項調控政策的相繼落地以及金融系統的銀根緊縮,以往排隊選號的火爆樓市已經轉變成瞭日趨平穩的買傢市場。開發企業的心理預期更為合理,廣大購房者也更加成熟理智。同時,開發企業對產品品質的重視程度也愈發突出。所以,要想實現良好業績隻有說實話,幹實事,換言之就是用合理的定價、過硬的品質獲取市場和客戶的認可。

  錢榮(中建信和地產有限公司副總經理):我要談的是"三心二議"。三心即:一心是有信心。今年《政府工作報告》中沒有提到要調控房地產,政府更多的意向是"專註於保障房,把市場的交給市場"。對於大傢所擔心的房產稅也說得很明確,是"加快立法",我想至少也需要兩到三年吧。再說房產稅,將是從一次性征收過渡到持有環節的長期征收,應該會平穩過渡。

  市場自主調控會成為房地產調控的主體

  趙堅(中鐵置業湖南青竹湖置業有限公司副總經理):現在房地產大型企業的集中度越來越高,企業分化也越來越明顯,很多大型企業陸續進軍海外市場,特別是綠地、中海等企業擴張速度很快,這對於房地產企業的資本把控能力也提出瞭更高的要求。

  另外,非住宅類產品的比例提高非常快,像商業地產、旅遊地產、養老地產等,我們需要更快地提升在資源整合和整體運營上的能力。在大環境上,房地產開發商和金融、信息等行業的合作也是越來越多,現在的電子商務也用得比較普遍,這在今後也會是一個趨勢。

  來到長沙幾年瞭,從一個外來者的角度來說,長沙應加強城市治理。為什麼這麼說呢?城市形象感覺有待於提升,整個長沙和其他城市比起來,在老城區顯得稍微亂瞭一點兒,棚改和舊城改造還有待加強。

  今年兩會期間,國務院總理李克強在《政府工作報告》中提到瞭三個"1億人"發展目標。兩會後,國務院發佈瞭《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》。其中一個核心問題就是新型城鎮化。兩會後的城鎮開發,房企面臨哪些挑戰與機遇?長沙樓市今年將面臨怎樣的發展趨勢?2014年第五屆央企峰會,讓我們智慧碰撞。

  周斌(中糧地產長沙公司營銷總監):房地產的區域化特點是比較強的。7年前,當我們剛拿地的時候,望城是典型的農村,那塊地的資源是很好。一眨眼幾年時間,望城縣就變成瞭望城區。確實這幾年長沙的發展比較快,可能就是有點兒太粗放瞭,不管從規劃還是從土地供應來看,據我們瞭解,現在長沙起碼還有幾千萬平方米待開發已經審批的項目。

長沙城市價值爆發時代已經到來

  顏亮(地產觀察者):城市的勝利取決於城市的吸附力,湖南的輻射力還不夠,隻輻射到瞭長沙。這幾年,武漢的城市發展把長沙拋在瞭後面,其實,從這個角度來說,長沙具備很多的優勢和潛能。但是我覺得長沙的城市定位是很模糊的,到底定位什麼樣的城市?我想,這個城市的人口聚集力不夠是因為產業不夠,產業不夠是因為城市定位不清晰。

  文字整理:陳勇

  攝影:餘志雄

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/08594022018.shtml
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