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新型房地產融資平臺在深興起
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三中全會特別報道：房地產調控新變局
擠壓融資渠道，是近年來房地產調控的主要思路。10年地產調控之路，悄然催生瞭一個新興的行業--房地產基金，深圳再一次成為瞭這種新業態"野蠻生長"之地。業內預計，新型房地產融資平臺的崛起，將帶來整個房地產行業運作模式的又一次升級。
調控催生新型"融資鏈"
一傢小型房地產開發商獲得瞭河北某二級城市的一塊土地開發權，但是手續暫時不齊，無法達到銀行融資門檻所要求的"四證齊全、自有投資30%，二級開發資質"。
他們轉而向深圳一傢房地產融資公司求助。對方提出瞭18%的年化融資利率，這一價格顯然低於當前民間資本約25%的資金價格，這傢地產開發商欣然接受。馬上，深圳的融資公司開始運作，他們找到一傢合作銀行，通過銀行渠道發行理財產品，承諾年收益13%，1個月後逾億元資金順利到賬。在扣除各項費用後，近千萬中介費用也成功落袋，接下來便是將資金交給開發商，並隨時監控開發商的建設進度、銷售情況，以保證融出資金的及時收回。而銀行方也將這筆年化收益高達13%的產品收入資金池中，與其他固定收益類產品一起打包賣給投資者。
這便是房地產基金一次最典型、最簡單的運作過程。其間，項目方、資金方、銀行方各傢"吃掉瞭屬於自己的那一段甘蔗"。一位業界大腕形象地總結："政策不允許，產生瞭我們的機會；項目有瑕疵，產生瞭我們的價格。"
據深圳私募行業協會秘書長李春瑜介紹，正是在房地產調控不斷升級的10年，房地產基金悄然崛起。目前，深圳、北京、上海已成為房地產基金最為活躍的地區。
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上世紀60年代，美國就誕生瞭房地產基金。但國內房地產基金的最初需求，則源自最近10年不斷升級的房地產政策調控。 在這個過程中，傳統地產融資模式被斬斷，為瞭繞開各種政策限制，地產信托、資產管理計劃等新型金融產品應運而生。與之伴生的，是一批專門從事房地產投融資業的房地產基金管理機構，
據深圳市私募基金協會統計，截至2013年10月底，全國本土房地產基金管理機構約510傢，管理規模超過6000億元人民幣，深圳本土房地產基金管理機構約210傢，管理規模接近2000億元人民幣。
肖水龍，業界知名的地產、金融兩棲大腕。2012年，麾下創東方與知名地產商合作推出新萊源基金，大舉挺進房地產融資領域。短短兩年時間，該基金規模已達30億元。
肖水龍告訴記者，賺取融資利率差，僅是房地產基金的一種收益來源。基金的投入方式可以是股權、債權、股權加債權；投入階段可以在土地開發、土地購買、房產開發、物業購買、地產公司股權並購等。地產基金的產品設計往往是在各種差異中獲取機會：(資金)期限差、地域差、機構差、(境內外)幣種差等。各種手段組合，可能生成房地產基金許多種的投融資運作模式。
行業盈利模式多元化
在不斷膨脹的房地產融資鏈銀行二胎 銀行二胎借貸利率多少免費諮詢試算條中，房地產基金的玩法可以多得令人眼花繚亂。
有的基金專做高端項目，專門發掘地段優、發展商好、無瑕疵的"三好"項目，可能價格低，利差小，但是可以達到高周轉的目的。
有的基金喜歡選擇中端項目。當開發商達不到發行信托產品、或者資產管理產品的要求，項目具有這種或者那樣的問題時，房地產基金往往乘虛而入。一位業界專傢告訴記者，"在這種情況下，我們一般首先要判斷項目的問題是什麼？是長期的還是暫時的？風險是否可控？項目的瑕疵往往也是我們的機會所在。"
還有的小型融資平臺則追求價格高、利差大的項目。但是願意付出更高融資成本的地產項目，往往也有某些硬傷。一位業內人士介紹說："有的是土地位於三、四線城市，或者地段不好；有的開發商資金鏈吃緊，從而給融資方帶來風險；還有的是手續上有著無法解決的問題......遇到這樣的項目，也許大基金就不願意做瞭，但是有的融資平臺看中利率差大，願意鋌而走險。"
香港匯聯房地產基金可能是國內較早介入房地產融資鏈條的專業基金。公司總經理李山博認為，盡管房地產基金崛起的時間不長，但行業發展即將進入"春秋戰國"時代：多元化的盈利模式，復雜的風險控制，區別化的業務定位，使行業面臨大浪淘沙。真正能夠生存下來的一定是註重風險控制、註重投後管理、具有多種資源優勢的融資平臺。
記者手記
"房地產基金之都"初具雛形
■ 深圳特區報記者 王欣
在地產調控中應運而生的房地產基金，其未來走向如何？是隨著房地產行業在國民經濟中的重新定位而迅速凋謝為"夕陽產業"，還是像美國市場一樣，崛起為金融服務行業中的又一款"朝陽產業"？
記者在采訪中發現，專傢們對房地產行業的發展空間並不樂觀，但對地產金融行業的未來前景卻信心十足。在地產、金融兩業均有深厚積淀的深圳，很有可能抓住地產調控所帶來的市場機遇，繼私募股權基金和私募證券基金之後，打造出又一款全國領先的金融服務業品牌，甚至讓深圳崛起為未來的"房地產基金之都"。
專業人士認為，國際上房地產行業主要有兩種發展模式：一種以美國為代表，開發商與投資商分離，地產商往往隻負責工程建設，由投資方負責整體運營；另一種以香港為代表，開發商與投資商合而為一。
內地的房地產行業從第二種模式起步：地產商從土地、資金、建設到銷售，一條龍搞掂。但現在，行業運營模式正在起變化，從材料供應、設計、規劃、建設，到園林、保安等，各個環節分工合作，專業化運營。一個項目中，土地方、建設方、資金方往往各司其責，分享收益。在這個專業化分工的過程中，房地產基金大有可為。房地產基金有可能催生地產行業運作模式的再一次升級換代。
目前，深圳已形成瞭以萬科、金地等為代表的一批知名房地產開發商隊伍，並成功地在全國大中城市開疆拓土，深圳地產基金也隨之走向全國。目前深圳在本土房地產基金的發展明顯領先於全國各地，機構數量和管理規模均約占三分之一。這些條件都為深圳打造"房地產基金之都"提供瞭堅實的基礎。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/07152504205.shtml
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